法治丨买到“白蚁房”房东不认账、两审都败诉怎么办？

一套看似精致的自建二手房，让购房者李女士陷入了长达近三年的维权拉锯战。从一、二审的接连败诉，到再审的成功翻盘，这起因白蚁隐患引发的房屋买卖合同纠纷，为广大购房者敲响了警钟。在二手房交易中，面对隐蔽的房屋质量问题，购房者该如何维护自身权益？法院又会依据何种法律条款作出公正裁决？让我们一同走进这起案例。

案情故事

三年前，李女士通过一家房产中介，看中了一套190多平的自建楼房。看房时，原房东张先生介绍道：“李女士，您放心，这房子我住了这么多年，没什么质量问题，水电都很通畅，周边配套也齐全。”

李女士仔细查看了各个房间，没发现明显的瑕疵。中介也在一旁附和：“这套房性价比很高，张先生也是诚心出售，您要是满意，可得抓紧时间定下来。”

李女士有些心动，但还是有些顾虑地问：“房子这么多年了，会不会有什么隐藏的问题啊？”张先生拍着胸脯保证：“绝对没有！”中介也连忙说：“我们也会陪着验房的，放心。”

听了两人的话，李女士彻底放了心，与张先生签订了房屋买卖合同，支付了300多万的购房款，还缴纳了中介费、过户费等。

然而，就在她准备装修入住时，意外发生了。装修工人在拆除时，发现房屋有严重白蚁啃噬痕迹，李女士立刻联系了原房东张先生。电话接通后，李女士急切地说：“张先生，我房子里发现了大量白蚁，这房子有严重的虫患，你怎么事先不告诉我啊？”

张先生却说：“不可能吧？我住的时候没发现啊”李女士气愤地说：“怎么可能！明显是早就有的问题！你这是故意隐瞒！”张先生语气强硬起来：“我可没隐瞒，我确实不知道，你别冤枉人。”说完就挂了电话。

李女士又找到中介机构，中介表示他们只是负责介绍房源，房屋质量问题他们不承担责任。多次沟通无果后，李女士决定通过法律途径维权，将张先生和中介告上了法庭，请求撤销合同，并返还购房款、中介费、过户费等费用。

法院判决

一审法院开庭审理时，李女士提交了房屋内白蚁痕迹的照片、视频以及装修工人的证言，但张先生辩称自己对房屋存在白蚁问题并不知情，中介也表示无法证明张先生存在隐瞒行为。一审法院认为，李女士未能提供足够证据证明卖方存在欺诈行为，判决驳回了她的诉讼请求。

拿到一审判决书的李女士十分不甘心，她坚信自己的权益受到了侵害，于是提起了上诉。二审法院审理后认为，根据“谁主张，谁举证”的原则，李女士仍未能提供充分证据证明张先生在卖房时明知房屋存在白蚁问题却故意隐瞒，难以认定张先生构成欺诈，因此维持了一审判决。

接连的败诉让李女士备受打击，但她没有放弃，她向泰州中院申请了再审。再审过程中，李女士补充提交了专业白蚁防治研究所出具的咨询意见以及房屋质量鉴定报告。鉴定报告显示，案涉房屋的白蚁危害已持续较长时间，对房屋的结构稳定性和使用功能造成了严重影响。

承办法官重点围绕“是否构成重大误解”问题展开了细致调查。经审理，法院认为，虽然现有证据不足以证明张先生明知房屋存在白蚁并故意隐瞒，李女士主张的欺诈不能成立，但从李女士的角度来看，她在签订合同时并不知道房屋存在白蚁隐患，其真实意愿是购买一套不存在此类严重质量问题的房屋。而案涉房屋的白蚁缺陷已实际影响正常居住使用，并对房屋价值产生重要影响，李女士因对房屋质量产生错误认识而订立合同，该情形构成重大误解。

最终，泰州中院作出改判：撤销李女士与张先生签订的房屋买卖合同，张先生返还李女士购房款300余万元，并赔偿李女士中介费、过户费等。

法官说法

负责审理此案的法官表示，白蚁对房屋建筑，尤其是木质结构的破坏具有隐蔽性和扩散性，属于房屋的重大缺陷。在本案中，案涉房屋在出售前已存在较严重的白蚁危害，但因无充分证据证明卖方在卖房时对此明知并故意隐瞒，所以买受人以欺诈为由诉请撤销合同无法得到支持。

不过，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第十九条规定，重大误解制度的设立目的在于纠正意思表示的不真实性，保护表意人的意思自由。在此次纠纷中，李女士在签订房屋买卖合同时，对房屋存在白蚁的情况并不知晓。从普通人正常的购房需求来看，她的真实意愿是购买一套不存在白蚁瑕疵的房屋，但其因对房屋质量产生错误认知，导致订立合同的后果与自身真实意思相悖，该房屋缺陷已切实影响到正常居住使用和房屋价值，因此构成法律意义上的重大误解，且未超出除斥期间，故李女士请求撤销因重大误解订立的合同，符合法律规定，应当予以支持。

温馨提示

购买房屋无论是用于自住还是投资，都需要投入大量资金，而在房屋交易过程中，往往存在逾期交房、面积缩水、质量缺陷等各种风险隐患，让买受人身心俱疲。为了更好地维护自身权益，买受人在签订合同时，除了要仔细核对产权人、产权面积等基本信息外，还应对房屋质量及附属设施的交付标准、违约责任等事项作出明确约定，避免日后产生纠纷时无据可依。

在类似的“白蚁房”纠纷中，证据的固定至关重要。买受人一旦发现房屋存在白蚁问题，应及时通过拍照、录像、公证等方式保存相关证据，并聘请专业的评估鉴定机构对房屋受损情况进行评估鉴定，出具具有法律效力的鉴定报告。如果有证据表明卖方在出售房屋时明知房屋存在白蚁问题却故意隐瞒，买受人应注意留存双方之间的沟通记录、聊天记录、通话录音等证据，为维权提供有力支撑。

此外，买受人在购买二手房时，务必审慎验房，谨慎签约。特别是对于屋龄较长的房屋，由于其存在质量问题的风险相对较高，建议聘请专业的验房师进行全面验收，仔细核查房屋的结构安全、水电线路、管道设施以及是否存在虫害、渗漏等潜在问题，从源头上避免交易风险，确保自己的购房权益不受侵害。

通讯员：蒋慧玲

编辑：陈欢

责编：周静

审核：戈俊巍